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マレーシア・イスカンダル投資最新情報 Vol.1 ~不動産最低購入価格の引き上げについて~

2013年11月1日

初めまして。当コラム担当の奥田と申します。
これから1週間に1~2回の目安で、マレーシア・イスカンダル地区に関する最新情報をお届けしていきたいと考えております。


では早速今回の内容に移りたいと思います。


去る10月25日のナジブ首相(現マレーシア首相)の2014年予算に関するスピーチで、かねてから噂されておりました事項が正式に発表されました。


内容自体は多岐に渡るものの、不動産の購入または投資をお考えの皆様にとっては、以下の点が特に注目になるのではないでしょうか。


  ・GST(消費税)の導入
  ・RPGT(不動産売却益税)の引上げ及び対象期間の延長
  ・外国人による不動産購入時の、最低価格の引上げ
  ・DIBS(ディベロッパーによる、金利の補填)の廃止


今回の新着情報では、特に注目を集めている、「外国人不動産最低購入価格引上げ」について取り上げます。


現行では、マレーシアの法律上、外国人がマレーシア国内で物件を購入する際には「最低50万リンギ(約1,500万円)」以上の物件を買わなければならないとされています。「ブミプトラ」と呼ばれるルールの一部となります。固定観念を植え付ける様な言い方はなるべく避けたいところですが、ごく手短にブミプトラを表現するとするならば、「マレーシア政府によるマレー人優遇政策」といったところになるでしょうか。


この最低購入価格について、上記スピーチにおいて、「100万リンギ(約3,000万円)まで引上げる」、との発表がされました。詳細な発効日については、首相官邸のホームページなどにも記述が見当たりませんでした。


発効日については、とあるディベロッパーから聞いた話では、「混乱を避ける為に日付は発表されていないが、発効となるのは2014年1月1日から」と断言しています。


これは、マレーシアで不動産の購入、または投資をする際のハードルが上がったことを意味します。


実際、ここまでジョホールバルで各物件を見て気付いたのは、100万リンギを超える物件は現段階ではそう多くはないということです。コンドミニアム(日本で言うところのマンション)のペントハウス、土地付き物件の中でもセミディタッチ(以下「セミD」)と呼ばれる2軒で1棟の物件、またはバンガロー(ディタッチとも)と呼ばれる一軒家になって、初めて100万リンギを超えるようになります。


このイスカンダル計画における不動産投資は、外国人、特にシンガポール人の旺盛な購買欲に支えられており、ある物件では話を聞きに来る人の6割がシンガポール人だ、ということも聞きました。これらを考えると、確かに投資熱は下がっていく、と考えるのが当然かと思います。


しかしながら、上記の通り100万リンギを超える物件は、ペントハウスもしくはセミD・バンガローなどの「土地付き」の物件がほとんどであるのも事実です。ここで一旦、マレーシア政府系機関の発表している、各種物件タイプの前年比の金額の伸び率を比較すると、以下の様になっています。


  セミD 2010年:7.20% 2011年:6.72% 2012年:19.23%
  バンガロー 2010年:4.30% 2011年:4.02% 2012年:19.32%
  参考・全タイプ平均 2010年:2.72% 2011年:7.03% 2012年:8.48%


2012年の平均の伸び率は、セミD・バンガローの高い伸び率に支えられたものと考えられます。この傾向が続くのであれば、投資物件として、敷居が少々高くなったものの、価格上昇の可能性は残されている、と言えるのではないでしょうか。


少々話は変わりますが、イスカンダル計画の一地域に「メディニ地区」という、外国人物件購入最低価格などの制限が無い経済特区エリアがあります。実は、これはまだ確実な裏づけは取れていませんが、このメディニ地区については現行のまま、購入最低価格の引上げはなし、という話も聞こえてきます。


事実の確認は必要ながら、今後、投資を希望する外国人の目は、より一層メディニ地区に向けられるものと思われます。このメディニ地区では、まだ「土地付き物件」を見かけたことがなく、コンドミニアムがほとんどです。こういった状況に加え、近隣に教育・医療・レジャーの集積地があり、今後の人口増が見込まれている地域でもあることから、私としてはインカムゲイン(家賃収入)を主目的とした投資が良いかと考えていましたが、今後「手ごろな価格で投資を始めたい」という方たちの購入が集中するようになれば、現在は伸び率の緩いコンドミニアムの物件価格が鋭く上昇し、キャピタルゲインも得られる、ということもありえるのではないでしょうか。


どんなに経済が冷え込もうと、投資で資産を増やしている方は確実に存在します。それを実現する為に必要なのは、知識、及び正確な情報から来る質の高い判断と考えます。皆様がより必要とされる情報を今後もアップしていきたいと思いますので、これからも当コラムにご注目頂きたいと思います。


また次回をお楽しみに。

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