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マレーシア・イスカンダル投資最新情報 Vol.2 ~ナジブ首相スピーチの考察①~

2013年11月12日

前回のコラムで、先月10月25日のナジブ首相(現マレーシア首相)の2014年予算に関するスピーチについて、最も気になる部分をお話致しました。
今回は残りの部分についてお話をしたいと思います。


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前回は、外国人の不動産購入最低価格の引上げの話を致しました。今回は以下の残り3点についてです。

  1.GST(消費税)の導入
  2.RPGT(不動産売却益税)の引上げ及び対象期間の延長
  3.DIBS(ディベロッパーによる、金利の補填)の廃止

1.GST導入
こちらは新規の税の様に見えますが、実際には現在ある税金の2つを統合し、1つのものにする、というものです。実際には生活必需品など一部課税対象外項目があります。さらに、導入に伴い所得税などの一部の税率を下げる形になります。しかしながら、外国人の私たちには所得税が下がっても影響はないので、実質的には「増税」と言えると思います。

2.RPGT引上げ及び対象期間の延長
この件については、ご覧になっているのが日本の方を対象と考えておりますので、(マレーシアでの)外国人向けの話に限定致します。これは物件の保有期間に応じて、不動産売却時に出た利益(あくまでも「購入時と売却時の差額がプラスの場合」にかかるものです)に対して課税するものです。

現在の税率は、保有期間に応じて以下の通りです。
  ・1年・2年 15%
  ・3年~5年 10%
  ・6年目以降 なし

変更後は以下の通りです。
  ・1年~5年 30%
  ・6年目以降 5%

こちらは見るも明らかな増税ですね。かなり大幅に上がっていると思います。

3.DIBS廃止
DIBSとは、完成前物件の購入に際し、物件が完成するまでの金利をディベロッパーが負担するというものです。これを今後は行ってはいけない、ということになります。これは増税でありませんが、明らかに購入者には負担増となります。ごくごく簡単な計算として、1ヶ月のローンの利子が1万円で、完成まであと1年としても、12万円は余計に払うことになるのです。(購入額・ローン期間その他諸々でこの金額は変わって参ります。あくまでも単純なモデル計算と思って下さい。)


以上を見ると、全て投資に関しては不利になる様な話ばかりです。
しかしこれらの施策が実施されるのは2014年からです。

投資をお考えの皆様は早めにご決断を!

…という締めでも良いのですが、どうしても疑問が残るのです。


ここからは私の推論でしかなく、実際の結果について何ら保証が出来るものではございません。
皆様もおわかりかとは思いますが、それを再度お伝えした上で、それでもどうしてもお伝えしたく、また皆様にも考えて頂きたいことを述べます。

現在、弊社がお薦め致しております「イスカンダル計画※」内の投資については、高率で(一説には80%とも)外国資本による投資です。このイスカンダル計画は、マレーシア政府のみならずシンガポール政府も関わっている国際的なプロジェクトです。
確かに、近年の不動産価格の伸びは「バブル」という表現も納得出来るものですが、「崩壊する前にある程度抑制する」、または「自国民(特にマレー系)の優遇」が目的だとするなら、どうも規制が急に厳しくなり過ぎている印象があります。

※イスカンダル計画の詳細については弊社HPをご参考下さい。また、そのうちこのコラムでも取り上げたいと思います。

この政策に感じる違和感をまとめると、以下の4点が特に気になります。

  ・駆け込み需要狙い?
     ⇒いくらパニック防止の為とはいえ、2014年に始まるのは間違いが無いのに、
      期日を明言しなかったことにはおかしい。
     
  ・税収増が目的?
     ⇒税計算の元となる「収入」自体が減る様な政策を採るとは思えない。
     
  ・投機抑制?
  ・自国民優遇?
     ⇒まだわかるものの、国家の威信をかけたプロジェクトに対して、
      急ブレーキをかけかねない方針を選ぶ必要があるのか。

これらの疑問について考えているうちに、「『これだけの規制をしてもまだ投資が伸びる」』、という何らかの確信に近い自信が、マレーシア政府にはあるのではないだろうか」、という推論に至りました。

つまり、今後の物件価格の上昇が「多少鈍化するにしても」堅調であれば、投資はまた戻ってくる、その自信が政府側にあるのではないか、むしろそう考えるより他にない、というのが今の印象です。

そうであれば、投資モデルの1つの例として、この様な例は考えられないでしょうか。

『今のうちに制限の低いメディニ特区の物件を購入しておく。』
   ⇒市場が堅調な住宅価格の伸びを見て、投資が再流入
   ⇒物件金額が上がった頃に低い税率で売り抜ける(具体的には購入より6年後以降)

…希望的観測と言われればそれまでですが、ありえない話だとも思っていません。


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少々長くなってしまいました。まだお伝えしたいことが残っております。本日お伝えしたかったことは、「現在悲観的な観測が非常に多く出ているが、本当にそうなのか?」ということでした。
これについては、次回もう少々追加してお話したいと考えています。

次回をお楽しみに!

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