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マレーシア・イスカンダル投資最新情報 Vol.4 ~増税と国家財政状況の及ぼす影響とは~

2013年11月22日

まだまだ、色々な変化がありそうなジョホールの不動産情勢です。こういう時は極端に楽観的な意見か、その逆で悲観的な意見が多くなりがちですが、冷静に情勢を見極めたいと思います。


今回は、「ジョホール州の増税」および「マレーシアの財政状況」を主題とした新聞記事を元に、今後の不動産投資への展望を考察して参ります。



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<ジョホール州税も増税>

ジョホール州では来年5月から、全ての種類の不動産市場及び中古市場での売買に関して、外国人には2%の税金を設定する予定だそうです。予想では4%~5%になると言われていた為、だいぶ低くなっているものの、それでも現在の10,000RMよりは2倍以上高くなります。
つまり、来年より外国人がマレーシアで不動産を購入する時最低100万RM。これの2%なので、20,000RMと確かに2倍高くなっています。その上、購入金額が上がれば税額も高くなります。

ところが、一気に全て変わるわけでもないようです。
「100万RM制限は新規プロジェクトにかかるのみで、すでに承認されたプロジェクトには適用されない」と、不動産・住宅ディベロッパー協会(Rehda)ジョホール支部の支部長コウ・ムーヒン氏は述べています。

この変更については、「税金で財源を潤すこと、住宅価格の上昇を抑えることが目的」というジョホール州の声明に言及しつつ、コウ氏はビジネスタイムス紙に対し、「値上げは地域による要求であった」こと、また「現在の割当はすでに外国人による所有をコントロールするという面において適切なもの」と話しています。
この「割当」というのは、一部のエリアやプロジェクト(メディニ地区やCountry Gardenによるダンガベイ地区の開発など)を除き、通常は40%が低価格住宅、40%がブミプトラ(マレー系及び先住民族)に割り当てられ、外国人には残りの20%のみしか提供されない、というものです。

コウ氏は、現在の州内の需要はしばらくそのままであろうが、12~18ヶ月程度の期間で多数のプロジェクトが完成に至る為に、その位の時期で「恐らく落ち着くだろう」との見方を示していました。


上記の記事は、先週出ていたものです。
前回コラムが2回に渡ってしまった為、すぐにお知らせすることが出来ませんでした。
これらは、結局は「自国民が不動産=家を買えない」程度にまで不動産価格が上昇していることに起因しています。別の記事には、2009年初頭から2013年第2四半期終了の4年半の間に「ジョホール州では37%住宅価格が上昇した」ともありました。
一連の政策については、こういった住宅価格の高騰を抑えるものであるということが言えます。


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ところが、今週に入ってからの記事には、こういったものがありました。

<マレーシアの財政状況>

首相府のアブドゥル・ワヒド・オマール氏が、マレーシアが「双子の赤字」に苦しむことはない、という旨の発言をしました。現在の経常赤字の縮小が、そのまま財政黒字につながるとの見通しを示しています。

第1四半期では87億RMの経常黒字だったものが、第2四半期では26億RMの経常黒字と縮小したことについて、これらが1997年のアジア危機を思い出させたのか「一気に赤字に転じるのでは」との懸念が出ていました。ところが、ふたを開けてみれば、第3四半期では98億RMの黒字予測。オマール氏は「一部の人が、一時的に騒いでいただけ。第2四半期には一部のセクターが足を引っ張ったが(航空機の購入など)、これは長続きするものではない。」と発言しました。

この記事の論調としては、「この大幅な黒字額の増大は国内需要と輸出に支えられていて、このことはマレーシア経済が活発な状態で、着実な経済成長をしばらくキープするということを示している」というものでした。

各銀行や格付け機関などが楽観的な見通しを示す中、特に強い言い方をしていたのがバークレー銀行で、現在の経常黒字は安定しており、第2四半期の落ち込みが「異常」だっただけで、第3四半期の数字が現在のトレンドをより正確に反映していると発言しました。

CIMB投資銀行の主任エコノミストのリー氏は、2年以内には経常赤字が黒字に転じると予想しており、2013年の予想経常黒字額を、GDPの2.7%の263億RMから、4.2%の408億RMと修正しました。

前出のワヒド氏は、財政赤字額を対本年GDPの4%から3.5%へ下げている途中で、2015年には3%を見込んでいると語った、とマレーシア紙の記事にも出ていたようです。


ここでポイントになるのは、黒字額の増大が「国内需要」と輸出に支えられているということです。
どうして国内需要が黒字を支えられるのでしょうか。

これは、国内の消費が増えた、ということです。国内の消費を担うのは、当然ながら大部分は自国民です。つまり、マレーシア国民は消費を増やすことが出来る位の余裕はある、ということです。
これは前回のコラムにも書いた通り、マレーシアでの賃金水準が上がっているからです。また、黒字が続けば賃金というのは上がります。これは特に説明も不要かと思います。

つまり、マレーシア人の購入力自体も上がっているのです。それよりも不動産価格の上昇が早かった為に、「不動産の購入が出来ない」ということになってしまったと考えられます。


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こういった状況を見ていると、不動産価格に関する政府の本音は「上昇率を抑えつつも、価格自体は上昇して欲しい」というものになるのではないでしょうか。

私の推論は結果を100%保証するものではありません。これは毎回お伝えしている通りです。
しかしながら、悲観的な意見が多過ぎるのには違和感を覚えます。どんなに経済状況が悪くなろうと、「儲けを出す人」というのは存在しているのですから。ましてやマレーシアはここ10年以上、ほぼ毎年5%程度の経済成長を続けてきた国です。

最終的な判断は、投資をする方がされるものです。悔いのない判断の為に、今後もより質の高い情報の提供を目指していきます。

また次回をお楽しみに。

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