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マレーシア・イスカンダル投資最新情報 Vol.7 ~エネルギー料金値上げとMedini地区の優位性~

2013年12月18日

皆様こんにちは。

今回は、12月前半に出ましたニュースのうち、いくつかの関係する記事を集め、考察していきたいと思います。

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<各種エネルギー料金値上げの動向>

マレーシアでは来年から電位料金が値上げとなります。
値上げ幅は、家庭用で15%、工業用で17%(ともに平均)。鉄鋼会社などの特殊工業用の料金はより高い値上げで、19%~24%程度となります。
しかしながら、エネルギー相マキシムス・オンキリ氏は、値上げ幅に関して「月間使用量が300kWh(現地ではkWjと表記されます)を超えない世帯に対しては適用されない」とコメントしました。これは国有会社テナガ・ナシオナルによれば全世帯中の71%に当たる460万世帯が該当するとのことです。この値上げ幅自体は大きいものの、いまだに実際のコストである42セン/kWh よりは9%も安い状態となっています。これらは、国からの交付金によるものということです。

また、マレーシアでは今年9月にガソリン・ディーゼルの約11%の値上げもありました。また税基盤を広げる為、6%のGSTが2015年4月から導入されます。

これらにより、ナジブ首相はマレーシアの交付金頼みの体制及び財政赤字の脱却を真剣に目指していることを外国に示そうとしていますが、格付け機関によればこの値上げは比較的ゆるいもので、現在の格付け維持の為にこれからも様々な施策がなされることになると予測しています。

石油価格については、少なくとも来年に再度の値上げが予想されています。RON95タイプの石油で2.10セン(およそ63円)程度と見られていますが、これでもまだ市場価格よりは安いそうです。
ガス価格に対しても、さらなる出費を強いられることになりそうです。国内ガス価格について、前述のテナガ・ナシオナルによると、MMBtu(=およそ25立方メートル)」あたり13.70RMから15.20RMに上がっているとのことです。これも電気料金の値上げの理由の一端とも語っておりました。

その一方で、マレーシアの国有石油企業ペトロナスは、昨日ブルネイの石油局(oil authority)と、沖合の石油資源に関する長期に渡った国境の論争について一連の合意に至ったことを発表しました。

両国間の関係改善以外にも、この合意はお互いにとって利益のあるものとなると見られています。

サバ州・サラワク州(マレーシアの島部州)及びブルネイ沖にあるシェールガスの可能性は、かつてより非常に高いものとして見られていましたが、深海調査にかかる費用から、ほとんどの投資家に見向きもされていませんでした。

しかしながら、石油価格の大幅な上昇を機に状況が変わり、2002年米系石油企業がサバ州沖で大きな当たりを引いたのを契機に、マレーシア・ブルネイ両国とも隣接するブロックで調査を開始しました。この為2003年5月、ブルネイはマレーシア側の石油掘削船を追い払う為、小型砲艦(銃を装備した小型船)1隻をこのエリアに派遣しました。4月はマレーシア海軍もブルネイ川の掘削船駆逐の為に数隻の小型砲艦をこのエリアに派遣していました。

これ以来両国間において国境地域の緊張が高まっていましたが、先日の合意によって状況が改善することとなりました。マレーシアからブルネイへの利益供与もなされます。また、ペトロナスによるとマレーシア・ブルネイ双方のサイドが、両国にまたがる2つのフィールドについて「ユニット化に関する取り決め」を正式化すると発表しています。同様にマレーシア側フィールド、及びブルネイ側フィールドの双方についての暫定的な共同開発に関する合意に至る努力を続けていること、隣接するフィールドの開発に関しては合同開発とすることにも合意したことなどを発表しました。

投資のみを目的とされている方にも、賃貸に出すことなどを考えればこういった値上げのニュースは嬉しくないものと考えます。しかしながら、国境線が安定することは、普段はあまり意識をしませんが、居住のみならず投資においても重要なことだと気付かされます。どんなに良い投資物件に見えても、隣国からの攻撃により壊滅する可能性のある物件には手を出したくはなしでしょう。実際にはジョホールバルとはかなり離れた地域の話ではありますが、こういった話はプラスに捉えて良いのではないでしょうか。また、こういった国防費や開発にかかるリスクが軽減されることで、税金やガス料金の値下げ…とは言わないまでも、価格据え置きに期待したくなってしまいますね。




<Medini地区の優位性>

マレーシア政府はMedini地区に関してRPGT(不動産売却益税)の免税を行うと発表しました。
この地区では来年で8億USD分の公開オファーがありますが、この地域のディベロッパーに対し、強い追い風になるものと考えられます。RPGTの税率アップは加熱する不動産価格上昇を抑える為に導入されるものですが、Medini地区に関してはイスンダル開発地区の中で唯一対象外のエリアとなります。
2006年の開発開始当初から、Medini地区はRPGTの対象外でしたが、今回もそれが継続することとなります。2006,2007年は人もまばらで、Medini地区は投資家に人気のエリアではなかった為、投資の触媒とするべくこういった例外の対象となった経緯があります。
この免税適用により、更に多くの資金がMediniに投入されることになると思われます。不動産バブルを起こすことなく、イスカンダル地域にシンガポールからの投資を呼び込みたい政府にとっても助けになるだろうと、この記事では語っていました。

「この例外は、確実にイスカンダルの他地区に対してMediniの優位性を持たせることになる」と、Medini Iskandar(イスカンダル開発地域内のディベロッパー)の新規株式公開に関わるある銀行員も匿名を条件に話したとのことです。

イスカンダル開発地域は、当初は投資化の呼び込みに苦戦しましたが、インフラの改善、及びシンガポールの不動産価格の急騰で一気に情勢が変わりました。IRDA(イスカンダル地域開発局)公式の発表では、国内外を問わず累計で1282.1億RM(498.5億SGD)の投資が今年9月までに行われ、これは開発当初2006年のおよそ10倍に上っているとのことです。

現在Medini地区はレゴランド、パインウッドスタジオ(UKの有名なプロダクションセンター)などを抱え、またイスカンダル地域で最も発達したインフラを持つエリアになっています。トレーダーズホテルとプテリハーバーの屋内型テーマパークは今年6月のオープン以来、90,000人、それよりも1年以上早く開業したレゴランドは既に来場者が約200万人に達しているとのことです。

しかしながら、ナジブ首相によれば「2025年の目標である人口300万、雇用146万、3830億の投資を20年程度で実現するにはさらに多くのことがなされなければならず、イスカンダルに対し投資家及び公共の信頼を育て、またより多くの投資をひきつける為には、各プロジェクトを工期内・予算内で問題なく完了させることが決定的に大事である」との見解を示しています。

また、IRDAのCEOイスマイル・イブラヒム氏は、サービス及び物流のセクターに対し、「イスカンダル地域への不動産投資は安定しており、今現在成長中の投資セクターはサービス及び物流」との考え、また両セクターの今後の成長への期待を示しました。同氏は、来年の投資額が既存及び新規の投資に促されて220億RMになる見込み、またイスカンダル地域の成長率は年率7-8%で続いている、とも付け加えました。

物流に関しては、持続的な交通システムを促進し、自家用車から公共交通へ指向を変えさせるテクノロジーを使用したシステムの導入も目指しています。このシステムは情報、サービス、行動を連携させ、交通状況と道路地図をリアルタイムで表示するなど、都市交通の効果を最大化しようとするものです。

以上の様に、インフラの整備がMediniへの投資を呼び込む大きな要因となりました。その上で、Medini地区と比較した場合にインフラの基盤が少々弱く感じられる旧来の市街地に対してもインフラが整備されるようになれば、相乗効果でのMedini地区の価値が上昇することはかなり高い確率で起こり得るものだと考えます。
また、今回の記事にはありませんでしたが、隣国シンガポールと首都クアラルンプールを結ぶ高速鉄道の駅も、ジョホールバルにおいてはMedini地区に駅設置がされるという話もあります。
Medini地区の魅力を保つ為の免税措置や各プロジェクトの進行、域内及び他地域へのインフラの整備は、その地域の発展に決定的に重要なものであると考えます。




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次回もお楽しみに!



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