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マレーシア・イスカンダル投資最新情報 Vol.17 ~ヌサジャヤ地区の賃貸重要の高まり~

2014年4月19日

皆様こんにちは。
今回は、ジョホールバル不動産、とくにヌサジャヤ地区の賃貸需要の高まりについてお話ししたいと思います。



欧米の名門校たちが分校を置く「EduCity(エデュシティ)」にほど近い 「Ujana Executive Apartment」(以下Ujana)というコンドミニアムでの賃貸状況を例にご紹介いたします。

Ujanaは、シンガポール国境セカンドリンクからも車で10ほどという好立地で、 投資物件としても人気の「East Ledang」や「Leisure Farm」などが隣接する高級住宅地に位置します。 2012年末ごろに完成し、弊社スタッフの一部も居住している物件となります。

昨年の今頃は入居者も少なく、ガラリとした印象が強かったものですが、 近ごろは人の出入りや、敷地内の居住者専用プール・ジムを利用している人も非常に多く、活気を帯びています。


そんな中、スタッフの住む部屋の契約更新が近づいてきたため問い合わせてみたところ、驚くべき賃料値上げの依頼がやってきました。 担当の不動産会社からの話では、次の契約から毎月500RM値上げする、とのこと。 これは、現在の賃料に対し概算で月1万5千円=年約18万円の値上げをするということです。正直なところ、同業者の我々も少々面食らいました。

マレーシアでは賃料に関してはオーナーに決定権があり、日本の儀式的な更新手続きとは様子が異なります。 こういった場合の貸し手と借り手の間での「交渉」というプロセスは必須となります。 我々もこのエリアはインカムゲインの狙えるエリアだと皆様にお伝えしてきましたので、ある程度の値上げ交渉はあるだろうと予想していましたが、 予想以上の値上げ幅に驚いている次第です。多くのオーナーが賃料値上げを実施しているとのことで、Ujanaの物件価値が着実に上がっている証と言えます。

担当の不動産会社に詳細を聞いてみたところ、実際に入居者が急激に増えているとのこと。 昨年の今頃は入居率30%程度だったそうですが、現在はほぼ満室となっているそうです。 入居者はやはり外国人が多く、パインウッドスタジオの関係者や、EduCityエリアでの教育従事者などが目立っています。

このUjanaの事例は、ジョホールバル、とくにヌサジャヤ地区の賃貸需要の高まりを示す縮図ではないかと感じています。 これまで建設と不動産購入のラッシュをひたすら駆け抜けてきたヌサジャヤ地区に、実際に移り住む人の波がやってきた印象です。 これまで静かに眠っていた物件が、実需へのシフトで満室となり、むしろ供給が足りなくなってきている現状と言えます。




さて、Ujanaにも関係者が多く居住すると言われているパインウッド(Pinewood Iskandar Malaysia Sutudio)は、先のコラムでも言及致しましたが、 「007」や「ハリー・ポッター」などの撮影にも使われたイギリス系の映像制作スタジオ会社です。

パインウッドは5つの撮影スタジオ、2つのTV用スタジオなどを所有しており、そのうちの1つで現在「マルコ・ポーロ」の撮影が行われています。



このスタジオ近隣の物件はまだ建設中のものが多く、最も早く完成するもので本年中というものが1つだけ。 現在販売中の物件のほとんどは2015~2017年頃の完成となっています。 恐らくUjanaが最も近いコンドミニアムだったのでしょう、白羽の矢が立ち、一気にパインウッドの関係者が増えた模様です。

パインウッドの全スタジオが本格稼働した場合、現在の何倍もの撮影クルー・出演者の滞在先確保が必要となります。 このパインウッドの賃貸需要だけを考えても、現在の供給量では全く及ばず、現在建設中の物件の完成が急務となる計算です。 例えば、Ujanaより近いところにコンドミニアムが出来始めれば、その需要はより高まるだろうとも容易に考えられます。



同様に、EduCity及びその周辺には8個の大学等の教育機関が置かれる予定となっており、就学人口も就労人口も一気に増えていくことが予想されます。 また、総合的な医療サービスエリア構想の下に進められているヘルスパークの機能化も踏まえると、膨大な関係者たちのための賃貸需要がヌサジャヤ地区でこれから見込めるということになるでしょう。 さらには、ヌサジャヤ地区には経済特区「MEDINI(メディニ)」として、外国人の不動産購入も含め様々な規制緩和がなされている地域もあります。 MEDINIエリア内にオフィスを持つ企業に対しての優遇もあるため、この免税措置を目的に多くの企業が集まってくることも予想できます。



今後はキャピタルゲインだけではなく、高いインカムゲインも含めたジョホールバル不動産の可能性を、実感を持ってリアルにお客様へご案内できるのではないかと思っています。 ジョホールバルは名実ともに都市としての発展を実現させていると言えます。これまで、開発途中でやや閑散とした街を視察いただくことも多かったと思いますが、活気ある街並みをご紹介できることにも喜びを感じるところです。


では、次回もお楽しみに。

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